Giá đất là một chỉ số chính để đánh giá nền kinh tế của Nhật Bản đã phục hồi sau nhiều thập kỷ giảm lạm phát. Theo Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch (MLIT) giá đất tiêu chuẩn trung bình trên toàn Nhật Bản tăng 0,1% , chấm dứt 26 năm giảm liên tiếp kể từ khi bùng nổ nền kinh tế bong bóng.

Nguồn: Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism (MLIT)

Những nguyên nhân làm tăng giá đất là ngành công nghiệp du lịch đang bùng nổ, tỷ lệ thất nghiệp thấp và một số dự án tái phát triển quy mô lớn đang được triển khai tại các trung tâm lớn của Nhật Bản[1].

Giá đất tiêu chuẩn cho đất thương mại tăng 1,1% trên toàn quốc, sau khi tăng 0,5% trong năm 2017. Riêng thành phố Kyoto đã chiếm một nửa trong số 10 địa điểm được khảo sát. . Đó là do sự mở cửa nhanh chóng của các khách sạn và cửa hàng do sự gia tăng của khách du lịch nước ngoài. Tại các khu vực khác ngoài ba khu đô thị lớn Tokyo, Osaka và Nagoya, giá đất thương mại cũng tăng ở bốn thành phố lớn tại Sapporo, Sendai, Hiroshima và Fukuoka với mức trung bình 9,2%. Sự gia tăng mạnh mẽ này có nghĩa là đầu tư vào bất động sản cũng đang đổ vào các thành phố lớn do lãi suất rất thấp nhờ vào các chính sách nới lỏng tiền tệ của Ngân hàng Nhật Bản(BOJ)[2].

Tuy nhiên ở các thành phố khác trong khu vực, giá đất thương mại giảm 0,6%, cho thấy một khoảng cách giữa các thành phố lớn và các khu vực nhỏ có sự chênh lệch rõ ràng. Ở đỉnh cao của nền kinh tế bong bóng tăng trưởng vào cuối những năm 1980 và đầu những năm 1990, giá đất trung bình đã ghi nhận mức tăng kỷ lục 13,7% vào năm 1990 và cuối cùng vào năm 1991 với mức tăng 3,1%.

Ngoài nhu cầu vững chắc về phát triển khách sạn và cửa hàng, Bộ Đất đai Nhật Bản còn cho rằng xu hướng tăng của giá đất đã làm giảm tỷ lệ trống của văn phòng trong bối cảnh nền kinh tế phục hồi. Giá đất ở trung bình giảm 0,3%, nhưng tốc độ suy giảm đã làm giảm nhu cầu nhà ở chủ yếu quanh các ga xe lửa. Trong bốn thành phố chính trong khu vực, giá đất ở trung bình tăng 3,9%.

Trong số 47 tỉnh thành cả nước, Kyoto đã đăng ký mức tăng lớn nhất về giá đất thương mại ở mức 7,5%, phản ánh sự phổ biến của nó như một điểm đến du lịch cho du khách nước ngoài. Đối với giá đất ở, Okinawa đã đạt mức tăng trưởng cao nhất 4%, nhờ nền kinh tế nổi bật trong tỉnh. Tỉnh Akita có mức giảm lớn nhất trong cả giá đất thương mại và đất ở lần lượt là 2,6% và 2,4%.

Giá đất thương mại tại 5 quận trung tâm của thành phố Kyoto tăng 16,6% trong năm 2018, tăng từ mức tăng 13,5% trong năm 2017. Giá đất ở tại trung tâm thành phố Kyoto tăng 3,6%. Đất thương mại dọc theo đường Shijo-dori ở Gion tăng 29,2% lên 2.170.000 Yên/m2. Giá đất nơi đây đã tăng 293% kể từ năm 2004.

Nguồn: Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism (MLIT)

Địa điểm khảo sát đắt nhất tại Nhật Bản là tòa nhà Meijiya Ginza ở Ginza. Đất khu vực thương mại có giá đất chuẩn là 41.900.000 Yên / m2 vào năm 2018, tăng 7,7% so với năm 2017, mặc dù tăng trưởng đã chậm lại so với mức tăng 17,9% của năm ngoái[3].

Trên toàn quốc, giá đất tiêu chuẩn cho đất thổ cư đã giảm 0,3% so với năm ngoái. Trong năm 2017, họ đã giảm 0,6%. Tổng cộng 11 quận đã tăng giá đất ở mức trung bình, tăng từ 8 quận vào năm 2017. Niseko nằm trong 3 vị trí đầu bảng cho giá đất thổ cư tăng trên toàn quốc và giành vị trí dẫn đầu về giá đất thương mại tăng. Một điểm khảo sát thương mại ngay phía đông của trạm Kutchan đã tăng 45,2% giá đất trong năm 2018, với diện tích đất là 45.000 Yên / m2 vào năm 2018. Trong khi đó, một khu khảo sát dân cư ở thành phố Bibai của Hokkaido có mức giảm lớn nhất tại Nhật Bản với Giảm 10,3% trong năm 2018 xuống còn 2.600 Yên/m2. Lần cuối cùng khảo sát này chứng kiến ​​sự tăng giá đất là vào năm 1985[4].

Trần Ngọc Nhật

Trung tâm nghiên cứu Nhật Bản, Viện Nghiên cứu Đông Bắc Á.

[1] Average land price up for 1st time in 27 yrs in Japan

http://www.newsonjapan.com/html/newsdesk/article/123758.php

[2] Japan marks first rise in benchmark land prices since 1991

http://www.asahi.com/ajw/articles/AJ201809190068.html

[3] Average land price in Japan posts first rise in 27 years on back of tourism boom

https://www.japantimes.co.jp/news/2018/09/18/business/average-land-price-japan-posts-first-rise-27-years-back-tourism-boom/#.W6TPB1x4mUn

[4] Standard land prices across Japan increase for first time since 1991

http://japanpropertycentral.com/2018/09/standard-land-prices-across-japan-increase-for-first-time-since-1991/